出口戦略含めたトータルの提案
【成約物件概要】
4500万・利回り 10％ 築45年 千葉県我孫子市
この物件は、上記概要を見るだけでは、
築45年も経っていて利回りが10％の物件ということで、
購入を希望する人はとてもいないような物件に見えるかもしれません。
しかし、実際には超お宝物件で、土地の価値だけで4800万円もあるんです。
木造で確かにだいぶ築年数を感じさせる建物ではありますが、
保有していても赤字が出ない程度の賃貸収入が入ってきますし、
(もちろん借り入れ時の金利のバランスや現況の入居率の変化によっては赤字が出る可能性もあります)需要がなくなった場合には全室空室にして、
大規模なリノベーションをしてもよし、壊して建て替えをしても、
さらには駐車場にして人に貸し出しても良いという出口が非常に見えやすい物件です。
言い換えれば、その時の市況やオーナーの事情などに臨機応変に対応できる、
いろいろなものに化けることができる物件と言えます。
土地値で購入できる物件の場合、大抵が広々とした土地に古いアパートが建っているという場合で、
土地をフルに使っていない場合が多いです。
そのため、仮に建替えた場合には部屋数を増やすなどして
収益性を高めることができるという側面もあります。
しかしながら、古い建物を壊すのにどれくらいの解体費用がかかるのか？
現在の入居者が退去するまでにどれくらいの期間を有しそうか？
建替える場合には、どのような物件を建てるのか？
それにはいくらくらい費用がかかるのかをきちんと把握した上で
購入まで踏み切る必要はあると思います。特に、古いから空室が多くなっているのか？
エリア的に賃貸需要がないから空室が多いのか？
このポイントを間違えると後々かなり大変なことになります。
空室が多い理由が後者であればいくら建替えてもリフォームをしても、
お金がかかるばかりで賃貸収入が望めませんから。